普通のサラリーマンでもできる!不動産投資を分かりやすく解説

投資

不動産投資を検討している方へ

不動産について以下のような悩みを持っていませんか?

・不動産投資って普通のサラリーマンでもできるの?
・不動産投資って何?
・不動産投資のメリットとデメリットは?
 

不動産投資について、投資歴4年、不動産を複数所有している私が以下の内容で解説します。

不動産投資は普通のサラリーマンでもできる!

不動産投資は普通のサラリーマンでもできます!むしろ、忙しいサラリーマンこそ不動産投資をした方がいいと考えています。

不動産投資って聞くと、ある程度のお金持ちじゃないとできないんじゃないか?とかリスクが大きすぎて怖いなどというイメージをお持ちの方も多いかと思いますが、決してそんなことはないです。

不動産を購入するときには、頭金がほとんどいらない会社も多く出てきていますし、地震で倒壊するようなリスクなんかも最近は考えなくて大丈夫です。

不動産業を生業でしておられる方は、不動産の管理などが仕事なので話は別ですが、多くの大家さんは他に仕事をしながら、不動産の管理は専門の管理会社に任せて基本的に何もしない、という方も多いです。なので、忙しい方にこそ、放っておける不動産投資は向いていると私は考えています。

不動産投資って何?

不動産投資というのは、その名の通り、不動産に投資をして利益を得ることです。

例えば、アパートやマンション、テナント、戸建てなどを購入して、運用利益である家賃収入を得たり、売買した差額で儲けています。

また、一般的に不動産投資は、売却益よりも家賃収入を得て利益を得ることが主流となっています。

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不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資には多くのメリットが存在しますが、同時にデメリットも存在します。
ここではメリットとデメリットのそれぞれを解説します。

メリット

不動産投資のメリットは以下の5つが挙げられます。

①長期的な安定収入が得られる
②他人資本を使って、大きくレバレッジを掛けれる
③節税効果が期待できる
④基本、放置なので時間を割かなくていい
⑤万一の時にも安心

①長期的な安定収入が得られる
入居者がいる限り、毎月決まった額の収入が入りますので長期的な安定収入が見込めます。将来的に年金はいくらもらえるのか不安なので、私も含めて、老後の年金の代わりとして不動産投資される方も増えてきています。

②他人資本を使って、大きくレバレッジを掛けれる
不動産投資をする場合、大抵の方は、銀行などの金融機関から借り入れして不動産を購入し、家賃収入を得ることになります。

したがって、銀行には毎月、ローンの返済をしなければなりません。このローン返済を家賃収入でまかなうことで、実質自分の手出しはないか、あるいは少し手出しする程度でローン完済できます。

ローン完済後は、家賃収入が丸々自分の手元に残りますので、他人資本を有効に活用して、何千万もする不動産を得ることができるのです。

③節税効果が期待できる
将来に向けた資産形成だけでなく、確定申告することで所得税や住民税などの節税もすることが可能です。

なぜ投資して節税できるのかというと、損益通算することで所得税と住民税が抑えられるからです。

もう少し詳しく説明します。

不動産で収入を得る(不動産事業をする)ためには、賃貸収入を得るために、減価償却費や固定資産税、修繕費、借り入れている場合はローンの金利などの必要経費が掛かります。この必要経費が賃貸収入を上回れば税務上赤字(実際は手元にお金が残るけど、帳簿上は赤字)になります。

この税務上の赤字を、会社からもらう給与所得と合算させる損益通算を行うことで、帳簿上の所得が少なくなるので、確定申告により所得税が還付されます。更に、住民税に関しては、所得税の納税額をベースに計算されるので結果として住民税も抑えることができるのです。

具体的な節税の金額の例を挙げます。
年収800万円(独身)の方が区分マンションの投資をした場合
投資前にかかる税金:98.3万円
投資後にかかる税金:56.5万円 (差額:41.8万円の節税)

ただし、中古物件の場合には、年数によっては減価償却が計上できないものもありますので、全ての物件で節税効果が大きいわけではありません。

さらに、不動産投資は、相続税や贈与税も抑えることができます。賃貸だと、賃貸の敷地は貸家建付地(自分の土地に不動産を建てて貸し出している土地のこと)になるため、何も建っていない更地を相続するより評価額が減額されるので相続税が抑えられます。

また、2003年にできた制度で、相続時清算課税制度というものがあります。これは2500万円まで贈与額が非課税になる制度で、贈与額によっては贈与税がかからない、あるいは負担を軽くすることができます。また、贈与税がかかった場合であっても、支払った贈与税額は相続税が発生するときに清算するので、生前贈与特例による贈与税策をすることで節税できます。

④基本、放置なので時間を割かなくていい
上述したように、管理コストはかかってしまいますが、専門の管理業者にお任せすることで基本的には何もしなくて良くなります。不労所得が得られます。

⑤万一の時にも安心
団体信用生命保険(通称:団信)に加入することになりますので、万一、ローンを組んだ方が亡くなった、あるいは高度障害になった場合でも、ローンの全額が代理弁済されますので、ご遺族に負担がかかることは無いです。

また、ローン全額が返済された後は、不動産がご遺族に残りますので、毎月安定した不動産収入を得ることができ生命保険の代わりになります。私は毎月、数万円の生命保険を掛けていましたが、団信に入ったので以前の生命保険は解約し節約にも繋がりました。

デメリット

不動産投資のデメリットは以下の6つが挙げられますが、対策を講じることでこれらのデメリットは無くなります。

①株やFXのような大儲けは難しい
②投資の効果が出るまで時間がかかる
③空室リスクがある
④家賃下落リスクがある
⑤少子化による賃貸の需要減少リスクがある
⑥地震での倒壊リスクがある

①株やFXのような大儲けは難しい
 ⇒値動きは小さいですが、不動産の金額は大きいから問題なし。

不動産ですから、株やFXのような金融資産ほどの値動きはほとんどありません。

ただ、前述したとおり、他人資本を活用してレバレッジを掛けていますので、割合では金融資産程の値動きはありませんが、金額としては大きな額になりますので、大きく資産を増やすことが可能です。

②投資の効果が出るまで時間がかかる
 ⇒稼げるまでに時間はかかりますが、放置しておいていいし、老後は安心。

大抵の場合、30年などの長期間を掛けてローンを返済していきますので、ローン完済までは手取りとしてはどうしても少なくなってしまいます。
ローン完済後の老後の経済的な面では安心感がありますね。

③空室リスクがある
 ⇒好立地、好条件の建物を選び、空室保証(サブリース)で安心

入居者が入れ替わる際は必ず空室の期間がでてきます。この空室の期間が長く続かないよう、駅から徒歩10~15分以内の好立地で、デザイナーズマンション等のデザイン性も兼ね揃えたような好条件の物件を選ぶことや、空室保証(サブリース)する会社もありますので安心感は出てくると思います。

④家賃下落リスクがある⑤少子化による賃貸の需要減少リスクがある
 ⇒人口が多い都市部で、需要が続く好立地、好条件の建物を選んで安心。

入居者は築浅のきれいな物件を選ぶ傾向にありますし、どんな優れた建物であっても必ず経年劣化しますので、需要が落ちるため、家賃下落を完全に防ぐのは非常に難しいです。

しかしながら、家賃は立地や、建物自体のグレード、建物の管理内容などに影響するので、好立地で好条件の不動産は、需要が高く、家賃はほとんど下がらないことが知られています。

⑥地震での倒壊リスクがある
 ⇒耐震設計のしっかりした物件を選びましょう。できれば耐震等級3の物件を選ぶ。

現在の耐震設計を十分に満たす物件であれば、大地震がきても問題ないと言われていますが、万全を期して耐震等級3の物件が良いと私は考えています。

注意すべきなのは1981年以前に建てられた中古物件です。1981年に耐震基準が変更されましたので、それ以前に建てられた物件は倒壊の恐れがあります。

ここで、耐震等級について簡単に説明します。
耐震等級…建物の強度を示す指標で、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で、3段階に分けられています。

耐震等級1…建築基準法の耐震性能を満たすレベル
・数百年に一度程度の大地震(震度6強から7程度)が起きても倒壊しない
・数十年に一度発生する地震(震度5程度)が起きても損傷しない

なお、建築基準法ギリギリのものもあります。そういう物件は、震度6~7程度の地震で損傷を受ける可能性があるので注意してください。

耐震等級2…等級1の1.25倍の大地震が起きても耐えられるレベル
(例)病院、学校

耐震等級3…等級1の1.5倍の大地震が起きても耐えられるレベル
(例)警察署、消防署などの防災拠点

最後に

いかがでしたでしょうか。

不動産投資について説明しましたが、概要は理解して頂けたでしょうか。

不動産投資はメリットがたくさんある有効な投資方法の一つですので、まだされていない方はぜひ挑戦してみてください。まずは、様々な物件をみて不動産投資ってこんな感じなのか、と感覚を養うことが大事だと考えています。

感覚が身につくことで、不動産を選ぶ際に、価格や相場だけでなく、入居者の心理まで考慮して投資することができるようになります。

不動産投資する上で会社選びも非常に重要です。会社によっても取り扱っている物件やサービスも大きく違うので、さまざまな会社もみたほうが良いです。

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